Por Marcos Penados

Vicepresidente ADIG (Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala)

Apalancamiento es la relación entre crédito y capital propio invertido en una operación financiera. En términos sencillos apalancamiento es endeudarse para financiar una operación.

Esta palabra “apalancamiento” es una palabra sumamente poderosa. Utilizar el dinero de alguien más para nuestros propios fines es increíblemente funcional.

Aunque muchos cuando escuchan la palabra apalancamiento o deuda se asustan completamente.

La connotación se percibe como negativa.

Claro existe deuda mala y deuda buena. Definamos ambas.

  • Deuda mala: La que se utiliza para adquirir un bien o servicio que NO necesitamos, que NO nos podemos permitir y principalmente que NO genera valor con el tiempo.
  • Deuda buena: La que se utiliza para adquirir un bien o servicio que SI genera valor en el tiempo, la cual genere ingresos.

Miremos ejemplos claros de deuda mala, comprar televisores gigantes, electrónicos y objetos para presumir, todos estos pierden valor con el tiempo y no son una inversión solo un gasto. Invertir en una propiedad para alquilar es una deuda buena ya que genera ingresos todos los meses y muy probablemente el bien raíz aumente de valor con el tiempo.

En el sector inmobiliario se busca apalancarse con el fin de maximizar la inversión y los retornos. ¿Por qué?

En las finanzas existe algo que se llama la tasa mínima aceptable de rendimiento, la cual va ligada mucho al riesgo de la operación en la cual se quiere invertir y también al nivel de diversificación que tiene el inversionista.

Entonces una persona promedio al querer invertir buena aparte de sus “ahorros” en la industria inmobiliaria lo vera con mucho riesgo y solo lo vera con buenos ojos si el rendimiento es muy atractivo para ella o él. Quiere decir que el costo de su dinero o la tasa mínima aceptable de rendimiento será muy alto.

Ahora normalmente un ente financiero como un banco tiene muy diversificado sus inversiones lo cual disminuye el nivel de riesgo para ellos, ya que en algunas inversiones le puede ir muy bien y en otras no tan bien que se balancean y logran su tasa mínima aceptable de rendimiento. Por lo cual las tasa a las que prestan a una inversión inmobiliaria es mucho mas baja que la que esperaría una persona aportando capital propio.

El costo del dinero es clave para evaluar financieramente una inversión.

Y la regla principal de los desarrolladores inmobiliarios es utilizar la menor cantidad posible de capital propio para desarrollar proyectos.

Vamos a ver un ejemplo más puntual sobre el tema.

Supongamos que tenemos $3,000,000.00 para invertir en desarrollo inmobiliario.

  • Opción 1: Invertir $ 3,000,000.00 en un solo proyecto sin apalancamiento
  • Opción 2: Invertir $1,000,000.00 en tres proyectos con apalancamiento en los 3.

La respuesta es clara, al invertir en 3 proyectos estoy diversificando mi inversión por ende disminuyendo el riesgo de $3,000,000.00. Si algo sale mal en uno de los proyectos, los otros dos pueden balancear los retornos.

El apalancamiento es poderosísimo para el crecimiento, ya que “apalancándose” con dinero prestado puedes escalar empresas o proyectos muchísimo más rápido que utilizando solo capital propio.

Para un desarrollo inmobiliario normalmente el nivel de apalancamiento es de 1 a 2, una parte de capital y dos partes de apalancamiento. En números, para desarrollar un proyecto que tiene de costo $10,000,000.00 solo hay que invertir $3,333,333.33, el banco presta $6,666,666.67.

Esto no se logra ver en la inversión de otra clase de activos, nadie te presta para invertir en la bolsa o para comprar criptomonedas.

La industria del real estate tiene el poder de aprovechar este increíble beneficio llamado apalancamiento.

Importante, un sobre apalancamiento puede ser muy riesgoso. Se debe de aprender a utilizarlo de la mejor manera posible para aprovechar el beneficio.

Piérdele miedo al apalancamiento y empieza a apalancarte para las inversiones inmobiliarias

No Comments Yet

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Copyright 2018 ABSoftwareGT