Entrevista a Daniel Morales, Gerente General de IQ Consulting
¿Cómo define el mercado inmobiliario actual de la Ciudad de Guatemala?
Para esto, iniciemos por dividir los 4 pilares que considero importante definir por sepadado:
- Crecimiento económico: Guatemala había experimentado un crecimiento económico estable en los años previos, lo que aumentó la demanda de propiedades, tanto residenciales como comerciales.
- Demanda habitacional: El aumento de la población y la urbanización llevó a una mayor demanda de viviendas en la ciudad.
- Desarrollos de infraestructura: La mejora de la infraestructura, como nuevas carreteras, transporte público y servicios, puede haber impulsado la expansión urbana y el desarrollo de nuevas áreas.
- Inversiones extranjeras: La Ciudad de Guatemala había atraído inversores extranjeros interesados en propiedades comerciales y proyectos inmobiliarios.
¿Cuales son las proyecciones de crecimiento en la industria para los próximos años?
Se prevee un crecimiento muy interesante en las inversiones inmobiliarias, focalizadas en el área central de la ciudad para vivienda vertical, aunque categoría de oficinas ya hemos superado la crisis que ocasionó la pandemia, existe una gran oferta lo cual no creo que se considere un crecimiento a corto plazo.
En el sector industrial existe esa posibilidad de inversiones inmobiliarias que satisfagan los alrededores de la ciudad. Algo muy importante es la descentralización de la inversión, observándosela grandes inversiones en Ciudades Secundarias, como lo son Quetzaltenango, Retalhuleu y Mazatenango, Cobán y Carchá, entre otras.
¿Tendremos en Guatemala más oferta que demanda de vivienda vertical?
La respuesta es un poco más amplia porque hay demandas focalizadas en sectores de vivienda como el centro de la ciudad donde la oferta no cubre la demanda actual en un segmento C.
Asimismo en los alrededores de la ciudad estan desarrollando una demanda muy interesante de vivienda de bajo costo que permite seguir invirtiendo en este mercado.
En el caso del inversiones de comercio e industrial es muy interesante la cantidad de demanda que existe en los mercados secundarios.
Ahora en las inversiones de oficinas no es un buen momento para realizarlas, ya que no hemos logrado colocar ese inventario disponible que nos dejó la pandemia.
¿Cuál es el porcentaje de retorno ideal para considerar una propiedad rentable?
Depende del costo de dinero que cada persona o empresa tiene, pero podemos considerar que cualquier porcentaje que este arriba de la inflación por 1 o 2 puntos es rentable. Hemos logrado inversiones con 7-9% de retorno en proyectos, pero depende mucho de la gestión de la propiedad.
¿Cómo se considera la oferta actual de vivienda vertical en la ciudad?
Mucho mejor analizada que antes de la pandemia, pero deficiente para la cantidad de demanda. Solo es importante lograr los retornos necesarios. Cada mes vemos nuevos proyectos de apartamentos en la ciudad y las afueras, multiples desarrolladoras trabajan en estudiar a su mercado, escuchar sus necesidades y ofrecer soluciones.
Esto permite que exista una sana competencia por atender un mismo mercado, con diferenciadores que para unos sumarán valor, y para otros les quedará corto.
¿Cuál es el porcentaje de demanda no atendida de vivienda actualmente en la ciudad de Guatemala?
Mas de un 60%, creo importante que se analice la gran demanda del centro de la ciudad y se pueda abastecer.
¿Cual sería una propuesta efectiva de la industria para ofrecer soluciones de vivienda asequibles a los guatemaltecos?
Eficiencia en espacios y mejora de calidad en sus servicios. Vemos proyectos en el mercado con precios bajos pero descuidando la calidad, o precios muy altos con excelente calidad pero sin justificar sus servicios.
Debe haber un balance que de seguridad, tranquilidad y confianza al inversionista que esta haciendo un elección por su dinero que trascenederá en el tiempo.
Para cada persona o grupo social las soluciones son distintas y para todos hay ofertas en el mercado; si su interés es espacio, hay casas a muy buenos precios en las afueras de la ciudad; si su necesidad es ubicación, hay apartamentos estrategicamente ubicados en el corazón de las principales zonas de la ciudad; si su necesidad es espacio y ubicación, hau proyectos de casas en zona 10 pero poco realizastas para un gran grupo social de guatemaltecos.
En su experiencia, ¿Cuál es el futuro de los proyectos de vivienda vertical en la ciudad?
Tenificación, automatización, mayores y mejores amenidades, mucho mejores servicios, ecoamigables y otros aspectos que ya vemos en países de Europa y Asia. Innovar es una de las claves para permanecer en la industria, crecer con el mercado, ir al mismo ritmo que ellos o incluso un paso adelante es fundamental para ser parte del juego.
La generación de ahora, y la que predominará los próximos años ya no se conforman con poco, debemos ver mas allá y ofrecerles soluciones a los problemas que ellos aún no han identificado.
Adaptabilidad a la distintas etapas de los usuario; estamos viviendo en una generación con mayor tendencia a tener mascotas y no hijos, versus los años 80 en donde no era un tema a considerar. La adaptabilidad es fundamental independientemene hacia donde nos lleve el futuro.
¿Considera que la vivienda horizontal ha muerto en la ciudad?
No necesariamente, solo ha cambiado la forma de crear vivienda horizontal, mas adaptada a los espacios y necesidades de los clientes. El precio de la tierra ha incrementado con los años, por lo que en algunas zonas de la ciudad, esta fuera del presupuesto de gran parte de la población, adquirir una propiedad horizontal.
Existen propuestas interesantes en las afueras de la ciudad o desarrollos en departamentos que permiten a los guatemaltecos invertir en propiedad para modelos de rentas que resultan rentables.
¿Cuál es el aumento en costo de metro cuadrado, comparado hace 10 años en la ciudad? Y, ¿Cual es la proyección de aumento en los próximos 10 años?
Aumento aproximadamente 35% en los últimos 10 años y estoy tratando de ser conservador. Se estima que será mínimo un aumento del 50% en los próximos 10 años. Ahorita es cuando invertir, y para quienes tienen ya propiedades, tengan la tranquilidad que la plusvalía está de su lado.